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알뜰엄마 대구 집값 부동산시장 전망 2015.3.10 (펌글)유용한 정보 공유 2015. 7. 13. 19:29
알뜰엄마 대구 집값 부동산시장 전망 2015.3.10 (펌글)
출처 : 알뜰엄마, 캡틴K
알뜰엄마가 하도 답답하고 짜증나서리 한번쯤 이렇게 합니다. 지금 이야기하는 [부동산에 관한 예언비스무리한 부분]은 퍼가셔서 다른 게시판에 올리셔도 됩니다. 결론만 적었습니다.
[알뜰엄마의 예언비스무리한 부동산시장 전망]
1. 젤 먼저 말할건 최근 언론에서 2006년도와 비교하여 거래량이 어떠니 가격상승이 더디니 어쩌니 하는데... 비교 기준 자체가 잘못되었습니다.
지금 시장상황은 2004년말~2005년초 부분과 흡사하기 때문에 그때를 기준하여 비교해야 합니다. 즉, 2001~2003년 1차 부동산폭등장 이후 2004년 휴지기가 끝나갈 무렵쯤이 지금이란 소리입니다. 그러므로 약간의 가격상승에 기뻐하면서도 또 내려가면 어쩌나 하며 매도해버리는 물량, 즉 매물대를 흡수하며 통과하는 시기라서 당연히 거래량이 늘면서 가격상승이 더딘겁니다. 매물대 통과하는(1%대 기준금리 돌입시기와 비슷할듯) 2015년 봄 이후에는 가격상승폭이 커지는게 눈에 확 띌것입니다. 전국공통사항입니다.
2. 2010년대 지방주도 부동산 상승장에서 2차주도주인 '대구'가 앞으로도 계속 주도주가 될것입니다.
주식하시는 분들은 테마주 준동할때 테마그룹내에서 1차 주도주 보다 2차 주도주가 더 크고 길게 상승하는 법칙을 아실겁니다. 거래법칙상 당연한 현상입니다. 부산지역이 1차 주도주 였다면 대구가 2차 주도주입니다. 수도권은 자꾸 2005-2008년의 수도권 폭등장을 연상하시면 안됩니다. 10년전 지방시장의 부드러운 상승장과 흡사하게 전개될거라고 예상하는게 맞을겁니다.(수도권분들은 2000년대 지방시장 분석 필요) 광주 울산 등 다른 지방지역은 후발주도주라 볼수 있는데, 대구 상승세가 꺾이지 않는 한 같이 계속 올라갈것이고(반대로 대구가 꺽이면 다른 지방도 꺽인다는 소리 - 근데, 그럴일이 있을까? 싶다는^^) 대구지역의 상승패턴을 시간차로 따라갈 확률이 크므로 2011년부터 지금까지 대구지역이 걸어온 상승지역 및 상승폭 패턴을 살펴보고 6월~1년 정도 늦게 적용하면 맞을 듯 합니다. 아! 부산은 이제 대구와 유사하게 같이 흘러갈거 같습니다.
3. 세부분석은 제가 젤 잘아는 대구지역을 예로 들어 설명합니다.(전국적으로도 비슷하리라 예상)
먼저 주도평형 문제, 2010년대는 중소형 평형(35평 이하)이 주도주라는건 명약관하합니다. 근데 중대형(36평 이상)이 안오른단 소린아닙니다. 앞으로도 중소형이 뜀박질로 오른다면 중대형은 잰걸음 상승이란 말로 그 둘간의 가격갭은 줄어들었다 늘어났다하지만 많이 좁혀질듯합니다. 그다음 상승지역문제, 대구지역을 볼때 젤 먼저 칠곡, 달서구등 외곽지역이 먼저 오르고, 그다음 도심인기지역(수성구) - 어설픈 강남스타일 - 이 작년 급등했는데, 올해부턴 상승장 막판까지 다시 각 지역별로 키맞추기에 들어가면서 2014년에 벌어진 가격갭이 2011-2013년 수성구와 외곽지구의 가격갭정도로 원상복구 내지 더 좁혀져 적당한 가격갭을 유지한 평준화가 이루어지리라 봅니다. 즉 작년 도심인기지역은 앞으로 타구에 비해 정체되면서 서서히 오른다는 뜻.
앞서 대구상승패턴을 부산을 빼곤 다른 지역들이 뒤따라 답습할거라 봅니다. 특히 대구지역(예로 든것, 다른 광역시 동일)의 혁신지구, 금호지구, 텍폴등 지방의 미니신도시급 지역이 급등하는 도심 집값때문에 밀려난 전세난민과 광역시 주변(경북지역 같은) 수요를 흡수해 2011년前 지지부진하던 입주장과는 다르게 빠르게 물량처리가 될것이고, 대부분 양도세 5년 면제로 분양권일때는 양도세 면제가 안되고, 등기친 이후 매매시 양도세 면제가 되므로 입주장 이후 매매가 활발해질게 예상되는데 그 틈을 노린 타지역 투기자금이 몰리면서 입주장에 예상되던 가격하락을 방지하고 빠르게 도심 집값을 따라잡을 공산이 큽니다.(보통 외곽신도시의 패턴을 보면 입주장시 전세가는 저렴하나 2년차 접어들면서 전세가가 1.5~2배가 뛰고, 시장이 상승세이면 매매가도 동반상승하는데, 3년차가 되면 도심집값을 따라잡는 매매가 상승과 더불어 전세가가 한번 더 뛰게 될게 눈에 보이면서 4년차에 결국 전세민이 대출내어 집을 매수하는 형태가 나옵니다. 이때 전세민들 자녀가 대체로 어린 학생이 많아 이주하기 힘들어 상당수 눌러앉음.)
4. 젤 중요한 상승가격예상과 모두가 걱정하는 2016,17,18년엔 상승장 끝이 와서 다시 하락장이 안올까? 하는 문제(대구지역 예로 들어 설명)
지금 말하는 상승가격예상은 주도주인 대구지역 사례이므로 다른 지역분들은 감안하고 들으십시오. 특히 수도권분들은 상승폭을 절반정도 줄여서 생각하면 맞을겁니다. 먼저 2015년, 지방입장에선 2차 폭등장이고 수도권은 이제 본격상승시작인 해인데, 올해 늦가을쯤 대구 전지역 15~20년차 30평 아파트 평균 3~3.5억 예상됩니다. 이건 평균가란걸 명심하시기 바랍니다. 인기지역은 물론 더 높을겁니다. 신규아파트 가격은 상상에 맡깁니다. 2016-2018년 동안 계속 계단식 상승을 하리라 봅니다. 멈칫하면서 보합장을 보여주다가 다시 상승하고 또 멈칫하다가 다시 상승하는 패턴 말입니다. 멈칫하다 상승할때 급등하듯이 보여지기 때문에(작년 수성구 급등하는 것처럼) 아마도 세상이 정말 미쳐돌아간다는 말이 입에서 절로 나올겁니다.
그카고, 그 이후 하락장이 오느냐? 절대 아닙니다. 예전 1980년대, 1990년대, 2000년대 상승장패턴을 분석해보면 항상 집값이 오르면 정부가 도심 부지 확대, 신도시 건설등 물량공급대책으로 대응해왔기에 외부요인은 제쳐두고라도 수급적으로 상승장 끝에서 하락장이 심정적으로 크게 왔지만, 지금 박근혜정부는 물량공급대책을 전혀 고려치 않고, 도리어 최근 여러 정부연구소 발표(KDI가 2-3년뒤 집값 폭락 어쩌구 하는 뉴스?)를 보듯이 각정 통계와 연구자료를 배경(정부 속내도 모르고 이런 뉴스 나왔다고 좋아하면 바보?)으로 하여 물량공급을 줄이는 방향으로 정책을 펴고 있기 때문에 일단 수급적인 면에서 2-3년 뒤 하락장이 크게 진행될수가 없습니다. 또한 지금 전세계에 유행하는 금리인하 열풍과 양적완화는 주식, 부동산등 자산시장에 사상유래없는 유동성장세를 만들 기세이므로 몇년 뒤(지금 상승장이 2-3년일지, 그 이상일지 아직 단정짓지 못함)엔 명실공히 렌트위주 선진국형 부동산시장이 되면서 집값은 끽해야 약보합장을 몇년 전개하다가 20여년정도 물가상승률에 비례한 점진적 집값상승이 천천히 진행되리라 봅니다. 지금 서민들이나 진보진영이 그렇게 바라는 급등급락없는 물가와 비슷하게 맞추어가는 집값상승패턴이 온다는 거지요. 애석한건 집값이 껑충 뛴 후라는거. 사실 이부분이 지금 비관하락론을 견지하는 많은 분들에게 가장 최악의 시나리오가 되는 것이라 애도를 표합니다. 일반대중이 기다리는 기회는 오지 않는 것이져.
5. 마지막으로 3년뒤쯤 상승가격을 예측해보면.... 지금 대구 전지역 15-20년차 30평 아파트 가격이 평균 2억 중반대인데, 아마도 현가격에서 (진짜)최소한 70% 이상 상승할거 같습니다. 다른 신규아파트 가격은 상상에 맡깁니다. 제가 말하는 가격은 평균가이므로 각지역별로 편차를 감안해야 할겁니다. 특히 제글을 보고 수성구나 달서구 일부인기지역은 노다지 겟네? 라고 생각하시면 안됩니다. 앞서 말햇듯이 젤 중요한건 '대구 전지역이 적당한 갭을 두고 거의 평준화 된다.' 라는 점입니다. 무슨 뜻인지 아시겟져? 아! 3년뒤쯤 상승가격을 예측하는건 다른 이들이 하도 그 시점을 하락장이라고 말하기에 예로 든거고, 3년 후에도 상승장이 이어질수 있습니다.
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